房地产泡沫问题及实证分析

本文摘要：摘取 要：自1998年开始，随着福利化分房的完结，住房商品化的开始，我国房地产业转入了持续较慢发展的新时期。与此同时，房地产价格也倒数较慢上升。近年来，关于我国房地产泡沫问题的争辩不绝于耳，但是仍然并未有定论。在糅合国內外理论研究的基础上，提到近期的统计数据，运用定量方法，对我国1997—2006年房地产业运营齐否不存在泡沫展开现代科学分析，得出结论：我国还不不存在严苛意义上的全国普遍性的房地产泡沫，但泡沫化偏向显著，须要警觉。

摘取　要：自1998年开始，随着福利化分房的完结，住房商品化的开始，我国房地产业转入了持续较慢发展的新时期。与此同时，房地产价格也倒数较慢上升。近年来，关于我国房地产泡沫问题的争辩不绝于耳，但是仍然并未有定论。在糅合国內外理论研究的基础上，提到近期的统计数据，运用定量方法，对我国1997—2006年房地产业运营齐否不存在泡沫展开现代科学分析，得出结论：我国还不不存在严苛意义上的全国普遍性的房地产泡沫，但泡沫化偏向显著，须要警觉。

　　关键词：房地产泡沫；房地产价格；指标 　　　 　　中国自1998年完结了福利分房制，开始实施货币化分房，沦为房地产业南北市场化的分水岭。从此，中国的房地产市场很快发展，对夹住内需，减缓城市化进程，增进国民经济快速增长，起着了最重要起到。经过十多年的发展，现沦为我国主要产业之一。

然而，与此同时，房地产投资增幅过低、商品房空置率过大、房价下跌过慢、供房结构流失等问题突显，温州炒房团，海外冷钞，上海房价神话(汤臣一品均价11万／平方米)，部分高官争相周永康，莫不说明了了房地产市场的投机氛围十分浓烈。多达，全国商品住宅的价格从2000年逐步下跌，2002年下跌了4％，2003年下跌了5．7％，2004年下跌了18．6％，2005年下跌了15．1％，2006年1—7月份，全国比去年同期下跌9．7％。房地产市场由于其供给弹性受限、不不存在简便的替代品；房地产没终极价格、基本价值难以确认等特征，沦为最少见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日低，中国的房地产否不存在泡沫之争也出了中国当前尤为冷淡辩论的话题。

　　 　　一、我国的房地产泡沫否不存在之争 　　 　　2001年10月25日，经济学家魏杰在一次电视专访中指出“2002年就要充份表明出有房地产的冬天”。由此冲破了“房地产泡沫”争辩的序幕。2002年11月，时任总理朱镕基回应了对房地产泡沫的忧虑。

2004年10月底，美国《纽约时报》刊出了为题《中国房地产业经常出现短路和泡沫》的报导，引起了国内外对中国房地产否不存在相当严重泡沫的争辩大大升级。目前主要有两种观点“泡沫论”和“无泡沫论”。　　泡沫论的代表人物是清华大学魏杰教授、中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容等。

他们指出，我国房地产业的研发投资短路、空置率过低、房价持续增长、房价收益比远超过警戒线等都解释我国房地产已经常出现泡沫，应当采行严苛调控措施展开调控。易宪容还指出，中国房地产泡沫主要是住房有效地市场需求严重不足。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热卖仅有是以往“存量市场需求”的获释，而不是潜在市场需求确实地转化成为有效地市场需求。

这种倚赖银行信贷所获释的“存量市场需求”不仅有可能给银行带给极大的系统性风险，而且这种市场需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳穿。有效地市场需求严重不足，一味地提高房地产的价格不能使得中国房地产市场的泡沫就越刮起越大。　　所持“无泡沫论”观点的以中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、北京大学萧灼基教授、建设部政策研究中心等为代表。

他们指出，从政策、经济发展等方面都解释我国房地产的市场需求相当大，目前的房地产业是在身体健康较慢发展。建设部与房地产商等主张中国房地产价格的下降在于市场需求小于供给，显然不不存在泡沫。由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市研发集团等构成的联盟，公布了“中国房地产研究报告”，主旨是“拿数字说出”，反攻“泡沫论”。这份报告指出，1998—2003年我国商品住宅售价的年增长率为3．5％，而同期城镇居民的年收入增长率为10．7％，完全是房价下跌速度的3倍。

房价涨幅高于收益，哪有什么房地产泡沫? 　　数字比不上千言。本文在对房地产泡沫内涵、特征和运营机理展开分析的基础上，以全国房地产市场有关数据作为依据，挑选必要指标对全国房地产市场泡沫展开现代科学研究，力求从数字、指标、辨别标准上来界定我国房地产市场目前的现状如何，否已经常出现了普遍性的泡沫，程度如何，等等。

　　 　　二、房地产泡沫的内涵、特征和运营机理 　　 　　房地产泡沫是房地产资产的价格瓦解了实际基础价值倒数下跌的现象。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具备陡峭升至陡降的特点，振幅较小；第三，房地产泡沫不具备连续性，没平稳的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机不道德、货币供应量在房地产经济系统中短期内急遽减少导致的。投机价格机制和自我收缩的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的联合起到下，开始产生、收缩和瓦解的。

　　 　　 　　三、我国房地产泡沫问题的现代科学分析 　　　我们根据房地产泡沫的内涵、特征和运营机理，挑选了理性泡沫模型，基于数据的搜集艰难，本文使用必要指标法和间接检验法展开现代科学检验。

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